El sector inmobiliario comercial entra en el año 2025 en medio de una profunda transformación. La era del capital fácil, cuando los bajos tipos de interés impulsaban los mercados al alza, ha quedado atrás. Ahora los actores del mercado se enfrentan a un nuevo contexto: préstamos costosos, necesidad de un enfoque estratégico y nuevas prioridades en el horizonte.

A pesar de ello, se percibe una reactivación en muchos mercados. Los principales bancos centrales han comenzado a reducir las tasas, el flujo de capital hacia los fondos privados está creciendo, y se vislumbran señales positivas en la economía global. Estos indicios marcan el tono de un nuevo ciclo de inversión.

Las tendencias estructurales a largo plazo refuerzan este optimismo. El envejecimiento de la población y los flujos migratorios están modificando la estructura de la demanda. La automatización y la inteligencia artificial están transformando la logística, la producción y los espacios de oficina. La descarbonización global influye en los estándares de construcción y en la gestión de activos. Todo esto genera nuevos focos de crecimiento tanto en segmentos tradicionales como alternativos.

La demanda de inmuebles comerciales crece en muchas direcciones

Los inversores comienzan a regresar al mercado. Según Hines Research, para el tercer trimestre de 2024, más del 66% de los mercados globales de bienes raíces comerciales se encontraban en fase de compra. Es la cifra más alta de los últimos ocho años. Más precisamente, un nivel comparable al periodo de recuperación tras la crisis financiera. Incluso si se compara con mediados de los años noventa, cuando EE. UU. salía de una crisis bancaria. En el pasado, estos periodos han representado momentos especialmente favorables para invertir.

6 razones para el optimismo en 2025:

• Los mercados están en fase de compra. La mayoría de los mercados analizados muestran condiciones favorables para la entrada de inversores. Las estadísticas recuerdan fases de crecimiento posteriores a recesiones globales.
• Crecimiento del interés por el alquiler. Según Oxford Economics y Eurostat, el déficit de vivienda en 14 países desarrollados alcanza los 6,5 millones de unidades. Al mismo tiempo, los precios de compra siguen siendo inaccesibles para muchos. Esto genera una demanda sostenida de alquileres.
• El retail se ha estabilizado. El sector minorista ha pasado por una “reevaluación”. Hay menos proyectos nuevos y la competencia se ha equilibrado. En EE. UU., los inmuebles comerciales minoristas han mostrado el mejor rendimiento en ingresos durante ocho trimestres consecutivos.
• El crecimiento industrial continúa. A pesar de una desaceleración moderada, el mercado de almacenes y logística sigue siendo atractivo. El crecimiento de los ingresos operativos sostiene el valor de los activos, y el equilibrio entre oferta y demanda mejora.
• Las oficinas presentan nuevas oportunidades. En EE. UU., la falta de financiación tradicional para refinanciar préstamos antiguos ha abierto oportunidades para acceder al capital a través de instrumentos de deuda. Esto es especialmente relevante en regiones inestables con altos niveles de vacancia.
• Segmentos alternativos en auge. Las residencias estudiantiles, los trasteros y los centros de datos ganan fuerza gracias a factores de demanda local. En varios estados con juego legalizado están surgiendo casinos y salas de apuestas. Su popularidad crece a pesar de la presión del sector iGaming. Por supuesto, según datos de este sitio web, la popularidad de la aplicación Mostbet y otros casinos online conocidos está en aumento. Pero la gente sigue visitando los establecimientos físicos de juego.

La reactivación no se da de manera uniforme en todos los sectores, pero el panorama general favorece un optimismo prudente. Surge una pregunta lógica: ¿están los inversores preparados para aprovechar esta oportunidad antes de que el mercado retome su crecimiento definitivo?

¿Con qué problemas puede enfrentarse el sector?

A pesar de las señales positivas, la recuperación del sector inmobiliario comercial sigue siendo vulnerable. Las tasas de interés efectivamente han comenzado a descender, pero el proceso es lento. Esto significa que el coste del capital seguirá siendo alto durante bastante tiempo. Especialmente para quienes se centran en la rentabilidad a corto plazo.

El enfoque está cambiando, aunque de forma gradual. Si antes el principal motor del crecimiento era la compresión de los tipos de capitalización, ahora lo es el aumento de los alquileres. Y esto es especialmente importante en muchas situaciones, ya que a menudo los costes asociados a estos temas resultan excesivamente altos.

Los riesgos geopolíticos siguen siendo significativos. Los conflictos armados en Ucrania y la inestabilidad en Oriente Medio ejercen presión sobre los mercados energéticos y las alianzas internacionales. Un agravamiento de estos conflictos podría tener graves consecuencias para las inversiones y los precios de las materias primas.

La inteligencia artificial, que se ha convertido en el motor del auge tecnológico, también tiene su lado negativo. La creciente demanda de capacidad de procesamiento requiere enormes recursos energéticos. Esto ya está provocando un aumento de los costes de infraestructura y logística, especialmente en los países desarrollados.

A esto se suman los riesgos políticos. El año 2024 estuvo marcado por una serie de elecciones importantes en todo el mundo. Las nuevas administraciones, especialmente en EE. UU., podrían influir en el mercado mediante cambios en la política arancelaria, la regulación migratoria o las normas fiscales. Algunos expertos temen que reformas bruscas generen inestabilidad precisamente en el momento en que los mercados comienzan a estabilizarse.

Por eso los inversores deben mantener la flexibilidad. El contexto global sigue siendo inestable, y el éxito dependerá de la capacidad de actuar a nivel local y de gestionar los riesgos —no solo financieros, sino también políticos.